Wohnungsbau – Was ist das? Definition und Objekte

Der Wohnungsbau ist ein bedeutender Teil der Bauwirtschaft, der sich mit der Errichtung von Ein– und Mehrfamilienhäusern befasst. Auch wenn dieses Thema unkompliziert erscheinen mag, ist dies ein Irrtum – die Definition des Wohnungsbaus ist keineswegs so eindeutig. Finden Sie heraus, was Wohnungsbau ist und was Sie darüber wissen sollten.

Wohnungsbau – Definition 

In der aktuellen Fassung des Baugesetzes gibt es keine Definition des Wohnungsbaus. Sie findet sich jedoch in älteren, bereits aufgehobenen Rechtsakten, z. B. in der Entschließung des Ministerrats vom 13. September 1961, in der der Wohnungsbau als Bau von Einzelgebäuden oder Gebäudekomplexen definiert wird, die einen Teil einer Wohnsiedlung oder eine ganze Wohnsiedlung bilden. 

Wie lässt sich der Wohnungsbau sonst definieren? Entscheidend für diese Art von Gebäude ist die Funktion, die es erfüllt – es ist ein kubischer Bau, der für Wohnzwecke bestimmt ist. Der Wohnungsbau umfasst Gebäude, die zum dauerhaften Wohnen (z. B. Einfamilienhäuser, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) oder zum vorübergehenden Wohnen (Studenten–wohnheime, Arbeiterhotels, Ferienhäuser) genutzt werden können.

Gebäudetypen im Wohnungsbau 

Wohngebäude können unter Berücksichtigung verschiedener Parameter unterteilt werden, wie z. B. der Anzahl der im Gebäude enthaltenen Wohnungen oder der spezifischen Anforderungen der Menschen, die dort leben werden. Dies bedeutet, dass es keine einheitliche Klassifizierung von Wohngebäuden gibt. Die Polnische Klassifikation der Bauobjekte (PKOB) beispielsweise unterteilt den Wohnungsbau in drei Gruppen: 

1. Einfamilien–Wohngebäude: Dabei handelt es sich sowohl um freistehende Gebäude (z. B. Häuser, Villen und Bungalows) als auch um Doppelhaushälften oder Reihenhäuser. Diese Gebäude zeichnen sich dadurch aus, dass jede Wohnung einen eigenen, ebenerdigen Eingang hat. 

1. Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser: Zu dieser Kategorie gehören Doppelhaushälften mit zwei Wohnungen, kleine Mehrfamilienhäuser (sogenannte Blocks, Townhouses) und große Mehrfamilienhäuser (sogenannte Hochhäuser). 

1. Kollektive Wohngebäude: Altenheime, Arbeiterhotels, Wohnheime oder Sozialwohnungen. 

Die moderne modulare Bauweise ermöglicht es, jede dieser Wohnformen zu verwirklichen – die vorgefertigte Holzrahmenmodultechnologie von Unihouse ermöglicht den Bau von Gebäuden mit bis zu acht Stockwerken. 

Unterschiede zwischen Wohnbau und Wohnungsbau 

Die Begriffe „Wohnbau“ und „Wohnungsbau“ werden oft synonym verwendet. Ist das richtig? In der Gesetzgebung gibt es keine klare Unterscheidung zwischen diesen Begriffen. Es ist üblich, von Wohnbau und Wohnungsbau zu sprechen, während das Baugesetz nur eine Definition für ein Einfamilienwohnhaus enthält. 

Manchmal wird auch zwischen den Begriffen „Wohnbau“ und „Wohnungsbau“ unterschieden. Diese Unterscheidung impliziert, dass: 

• Wohnbau ist ein engerer Begriff – er umfasst nur Ein- und Mehrfamilienhäuser. Er bezieht sich auf Gebäude, in denen man dauerhaft wohnt. 

• Wohnungsbau ist ein weiter gefasster Begriff – er umfasst auch Gebäude, die zum vorübergehenden Aufenthalt bestimmt sind, wie z. B. Arbeiterhotels. Man kann auch argumentieren, dass sich der Wohnungsbau auf Gebäude bezieht, die für die Bedürfnisse bestimmter Nutzergruppen wie Studenten (Studentenwohnheime) oder ältere Menschen (Seniorenheime) errichtet werden. 

Diese Unterteilung spiegelt sich jedoch weder in den Rechtsvorschriften noch in den von der öffentlichen Statistik (CSO) verwendeten Begriffen wider. 

Die Auswirkungen des Wohnungsbaus in Polen auf den Markt 

Seit vielen Jahren wird behauptet, dass in Polen ein Mangel an Wohnraum besteht – ca. 2 Mio. Wohnungen sollen fehlen. Es ist daher nicht verwunderlich, dass die Bauträger bis vor kurzem jedes Jahr mehr und mehr Wohnungen in Auftrag gegeben haben. Wie ist die aktuelle Situation des Wohnungsbaus in Polen? Nach den vom Statistischen Zentralamt (GUS) erhobenen Daten hat sich die Situation im ersten Halbjahr 2024 geändert. Zu diesem Zeitpunkt wurden 95.600 Wohnungen fertiggestellt, d. h. 16.200 Einheiten weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. 

Eine geringere Aktivität der Investoren auf dem Baumarkt ist keine wünschenswerte Situation – in Polen hat der Wohnungsbausektor einen großen Einfluss auf den gesamten Markt. In welcher Weise? Hier sind einige Beispiele: 

• Beschäftigung: Es wird geschätzt, dass der Bausektor bis zu mehreren hunderttausend Menschen mit unterschiedlichen Qualifikationen beschäftigen kann – von Handwerkern über Ingenieure bis hin zu Architekten und Immobilienfachleuten. Mit anderen Worten: Dieser Sektor ist einer der größten Arbeitgeber in Polen. 

• Wirtschaft: Der Zustand der Bauindustrie wirkt sich auch auf andere Sektoren der polnischen Wirtschaft aus. Es reicht aus, Transportunternehmen oder Unternehmen, die Bau– und Ausbaumaterialien herstellen, zu erwähnen. Auch Dienstleistungsunternehmen, z. B. solche, die Innenausbauleistungen anbieten, können von der ungünstigen Situation in der Bauwirtschaft betroffen sein. 

• Infrastruktur: In Polen nehmen viele Bauunternehmen an öffentlichen Ausschreibungen teil, die zur Auswahl von Auftragnehmern u. a. für neue Straßen genutzt werden. Der Ausbau der Verkehrswege ist entscheidend für die Entwicklung der Regionen und der regionalen Wirtschaft. 

Nach Angaben des Zentralen Statistikamtes hat sich die durchschnittliche Bauzeit für ein neues Wohngebäude in letzter Zeit ebenfalls erhöht – im ersten Quartal 2023 lag sie bei 44 Monaten. Investoren, die nicht so lange auf Ergebnisse warten wollen, sollten sich für die Modulbauweise interessieren. Mit der von Unihouse angebotenen Modultechnik ist es möglich, die Bauzeit, um mindestens 50 Prozent im Vergleich zum Bau mit traditioneller Technik zu verkürzen.