Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2024 roku oddano do użytku 199 931 mieszkań. Jedynie 1914 z nich, czyli mniej niż 1 proc., stanowiły mieszkania komunalne. Z jakimi wyzwaniami mierzy się budownictwo komunalne w Polsce? I jak prezentuje się jego przyszłość?

Co to jest budownictwo komunalne?

Budownictwo komunalneto jedna z gałęzi budownictwa mieszkaniowego, której rolą jest zaspokajanie przez gminy potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców. Ponieważ mieszkania komunalne stanowią własność gminy, to dostęp do nich jest ograniczony. Aby otrzymać mieszkanie komunalne, zainteresowana nim osoba musi złożyć wniosek i spełnić określone kryteria, w tym zwłaszcza dochodowe – jej dochód musi dawać gwarancję opłacania czynszu, ale jednocześnie nie może być zbyt wysoki.

Na pytanie, czym jest budownictwo komunalne, można też odpowiedzieć z perspektywy potencjalnych najemców. Mieszkanie komunalne to dla wielu osób często jedyna dostępna opcja, gdyż zarówno zakup nieruchomości, jak i wynajem lokalu na warunkach komercyjnych jest poza ich zasięgiem.

Aktualna sytuacja budownictwa komunalnego w Polsce

Dane o budownictwie mieszkaniowym w Polsce zbiera i publikuje Główny Urząd Statystyczny (GUS). Jak prezentuje się w liczbach budownictwo komunalne w Polsce? Odpowiedź znajduje się w raporcie „Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-grudzień 2024 r.”, z którego wynika, że:

• W ubiegłym roku do użytku oddano 1914 mieszkań komunalnych, z czego 127 w grudniu.
• W grudniu 2024 r. rozpoczęto budowę 612 mieszkań komunalnych. To prawie 19-krotnie więcej niż w grudniu 2023 r.

Biorąc pod uwagę potrzeby i długie listy oczekujących, w Polsce powstaje niewiele mieszkań komunalnych. Ale możliwe, że sytuacja się zmienia – nadzieję na to dają wyniki za grudzień zeszłego roku.

Wyzwania w budownictwie komunalnym

Samorządy, które są odpowiedzialne za budowę mieszkań komunalnych, niechętnie rozpoczynają nowe inwestycje. Lista powodów jest długa – za główne wyzwania uznaje się:

• Ograniczone zasoby gruntów. Brak odpowiednich działek to jedna z przyczyn, dla których inwestycje nie mogą ruszyć – w pierwszej kolejności trzeba pozyskać optymalnej wielkości parcele. Rozwiązaniem tego problemu mogą być modułowe mieszkania komunalne. Modułowe obiekty mogą powstawać na niewielkich działkach, również o niekorzystnych proporcjach.
• Ograniczone środki finansowe. W budżetach gmin często brakuje środków na budowę nowoczesnych mieszkań komunalnych, które nie będą odbiegać standardem od lokali dostępnych na rynku. W tym przypadku rozwiązaniem również może być budownictwo modułowe, gdyż jako nowoczesna technologia pozwala ono optymalnie wykorzystać środki i zapewnić mieszkania wysokiej jakości. Przykładem może być: Budownictwo modułowe jako idealne rozwiązanie dla inwestycji współfinansowanych z KPO.
• Zaległości czynszowe. Ponieważ część najemców mieszkań komunalnych zalega z płatnościami, to samorządy postrzegają budownictwo modułowe w kategoriach problemu. Niwelować mogą go nowoczesne mieszkania komunalne, które są tanie w utrzymaniu. Niskie koszty utrzymania wynikają z tego, że podczas ich budowy wykorzystuje się innowacyjne technologie, które znacząco obniżają zapotrzebowanie na energię i ciepło.

Przykłady nowoczesnych inwestycji komunalnych w Polsce

Gminy, które dostrzegają zalety posiadania własny zasobów mieszkaniowych, często szukają alternatyw dla tradycyjnych metod wznoszenia budynków. Dobrym przykładem jest budownictwo modułowe. Co to jest budowa modułowa? Terminem „budynek modułowy” określa się obiekty, które powstały w oparciu o prefabrykowane moduły o drewnianej konstrukcji nośnej. Unihouse w gminach na terenie całej Polski zrealizował już kilka takich budynków. Gdzie?

Modułowe budownictwo komunalne w Polsce – przykłady:

• Kamienna Góra. Tutaj powstał 24-mieszkaniowy budynek komunalny. Obiekt ma 4 kondygnacje, w tym 1 żelbetową i 3 w technologii modułowej. Termin realizacji nie przekroczył 12 miesięcy, z czego przez 3,5 miesiąca moduły powstawały w fabryce, a ich montaż na placu budowy zajął 5 dni.
• Małkinia Górna. Modułowy budynek komunalny w Małkini Górnej został wybudowany w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Zgodnie z projektem na 4 kondygnacjach powstało 40 mieszkań o powierzchni od 35 do 40 mkw. Do budowy wykorzystane zostały 33 moduły.

Przyszłość budownictwa komunalnego w Polsce

Czy sytuacja budownictwa komunalnego w Polsce może się w najbliższych latach zmienić? Nadzieję daje nie tylko budownictwo modułowe, które pozwala w krótkim czasie dostarczyć energooszczędne, komfortowe i nowoczesne budynki, ale również rekordowy budżet przewidziany na mieszkalnictwo – 5 mld zł. Duża część tej puli zostanie przeznaczona właśnie na budownictwo komunalne. Samorządy mogą z kolei pozyskać środki, korzystając z dofinansowania z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Wykorzystanie innowacyjnych, ekologicznych technologii ułatwi uzyskanie dofinansowania inwestycji oraz obniży koszty eksploatacji nowych budynków komunalnych. To korzyść zarówno dla inwestorów (czyli gmin), jak i przyszłych najemców.

Postępujące zmiany klimatyczne, rosnąca populacja mieszkańców Ziemi i wyczerpywanie się zasobów naturalnych mają swoje konsekwencje w wielu dziedzinach. Jednym z takich obszarów jest budownictwo – wraz z towarzyszącymi mu technologiami i przepisami prawnymi. Czym jest budownictwo ekologiczne i jak realizowane jest zielone budownictwo w Polsce?

Co to jest budownictwo ekologiczne?

Budownictwo ekologiczneto jeden z trendów we współczesnym budownictwie – zarówno mieszkalnym, jak i użytkowym. Do inwestycji reprezentujących budownictwo ekologiczne zalicza się m.in. budynki wielorodzinne, szkoły czy hotele, które zostały wybudowane z użyciem rozwiązań w minimalnym stopniu oddziałujących na środowisko. W konsekwencji oddany do użytku obiekt przez cały cykl swojego życia zużywa mniej zasobów (np. energii elektrycznej czy wody) niż budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej.

Na czym polega budownictwo ekologiczne?

Czym wyróżniają się budynki ekologiczne? Od pozostałych obiektów różnią się one przede wszystkim rodzajem wykorzystanych materiałów – z reguły są to surowce odnawialne (np. drewno), które nie mają negatywnego wpływu na otoczenie i użytkowników budynku. Jednocześnie budownictwo ekologiczne kładzie nacisk na minimalizację odpadów i ponowne wykorzystanie surowców po zakończeniu cyklu życia budynku.

Istotne jest też samopoczucie i komfort użytkowników. Co to znaczy? Budynki ekologiczne są wyposażone choćby w efektywną wentylację, zapewniają dostęp do odpowiedniej ilości światła dziennego i spełniają wysokie standardy akustyczne. Ale nie tylko. Ekologiczne budownictwo zakłada też stały kontakt człowieka z naturą, czego naturalną konsekwencją są projekty wdrażające koncepcję tzw. biophilic design.

Wszystkie ekologiczne technologie w budownictwie zakładają, że do użytku oddany zostanie budynek energooszczędny. W tym celu wykorzystuje się m.in. odnawialne źródła energii. Jednocześnie budynki ekologiczne mają ograniczone zapotrzebowanie na wodę, a ich projekty uwzględniają m.in. wykorzystanie wody deszczowej. To z kolei przekłada się na koszty utrzymania budynku – w zestawieniu z innymi obiektami są one niższe.

Budownictwo ekologiczne – technologie

Zielone budownictwo wymaga wykorzystania nowoczesnych technologii, które pozwalają zrealizować założenia tej koncepcji. W zależności od przeznaczenia budynku inwestor może zdecydować się m.in. na następujące innowacyjne rozwiązania:

• Inteligentny system zarządzania budynkiem. Jeżeli w obiekcie został wdrożony system BMS, to możliwe jest np. szybkie zlokalizowanie wycieku wody. Pozwala to minimalizować straty i jednocześnie ograniczyć koszty. Innym przykładem jest automatyczne sterowanie oświetleniem i klimatyzacją.
• Panele fotowoltaiczne. Ich obecność na dachach lub w otoczeniu budynków pozwala częściowo (a niekiedy nawet całkowicie) uniezależnić się od sieci energetycznej. To kolejny sposób na ograniczenie kosztów utrzymania budynku i emisji gazów cieplarnianych.
• Technologia modułowa.Budynki ekologiczne są projektowane, aby w razie potrzeby możliwa była zmiana ich funkcji bez nadmiernego nakładu pracy czy wpływu na środowisko. Tu sprawdza się technologia modułowa, która pozwala na szybką rozbudowę lub pomniejszenie obiektu, aby dostosować go do nowych potrzeb.

Budownictwo ekologiczne – przykłady

Chociaż budownictwo ekologiczne nie jest jeszcze standardem, to zyskuje na popularności – w Polsce każdego roku powstaje coraz więcej ekologicznych obiektów. Za realizację części z nich w technologii modułowej odpowiada Unihouse – budujemy m.in. obiekty wielorodzinne, hotele, kampusy, żłobki, przedszkola i modułowe domy opieki. Te budynki ekologiczne wyróżnia:

• Zastosowanie ekologicznych technologii. Budownictwo modułowe o szkielecie drewnianym pozwala m.in. zredukować emisję CO2.
• Wdrożenie zaawansowanych metod projektowania oraz produkcji. Rezultatem wykorzystania oprogramowania BIM i automatyzacji procesów produkcyjnych jest choćby ograniczenie do minimum ilość odpadów produkcyjnych.
• Wykorzystanie surowców odnawialnych. Drewno jest ekologicznym materiałem budowlanym, który zapewnia optymalne parametry budynku i jest neutralny dla środowiska.
• Energooszczędność. Stosowane przez Unihouse ekologiczne technologie w budownictwie znacznie zmniejszają zapotrzebowanie energetyczne realizowanych budynków.
• Zgodność z regułą DNSH. Zastosowanie się do tej reguły oznacza m.in. brak negatywnego wpływu na środowisko i wspiera zrównoważony rozwój.

Budownictwo ekologiczne a zielone budownictwo w Polsce

Budownictwo ekologiczne, zrównoważone budownictwo czy zielone budownictwo – to terminy często stosowane zamiennie. Nieprzypadkowo. Koncepcje te zakładają wznoszenie obiektów energooszczędnych i komfortowych oraz zagospodarowanie terenu wokół inwestycji z poszanowaniem środowiska. Jednocześnie, jak podaje Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego, ekologicznych obiektów mieszkalnych nie ma jeszcze w Polsce wiele – budynki mieszkalne mają zaledwie 2,1 proc. udziału w powierzchni użytkowej, która zdobyła zielone certyfikaty.

Z perspektywy inwestorów wybór technologii modułowej, która ma minimalny wpływ na środowisko i pozwala obniżyć koszty utrzymania budynków, może być sposobem na zyskanie przewagi konkurencyjnej. Jest to szczególnie istotne, gdy mowa o obiektach komercyjnych, czyli np. przedszkolach czy żłobkach.

Wśród najważniejszych trendów w budownictwie można wskazać choćby niskoemisyjność, minimalizowanie wpływu na środowisko i energooszczędność. Te wymagania spełniają technologie, do których zalicza się budownictwo szkieletowe. Czym wyróżniają się budynki szkieletowe i jakie mają zalety?

Co to są budynki szkieletowe?

Jak wskazuje nazwa, integralną częścią budynku szkieletowego jest szkielet. Może on zostać w całości wzniesiony na placu budowy lub mogą tam zostać przewiezione jego prefabrykowane elementy, które następnie zostaną połączone w całość. W rezultacie budynki szkieletowe od obiektów wznoszonych w tradycyjnej technologii różni sposób ich konstrukcji – wizualnie nie zawsze można je odróżnić.

Zarówno budynki szkieletowe o konstrukcji wznoszonej bezpośrednio w miejscu budowy, jak i szkieletowe budownictwo prefabrykowane zyskują na popularności z kilku powodów. To sprawdzona technologia, która pozwala skrócić czas inwestycji, odpowiedzieć na wyzwania związane ze zmianami klimatu i zapewnić użytkownikom budynku komfortowe warunki.

Budynki o konstrukcji szkieletowej a tradycyjne – różnice

Od strony technicznej kluczowa różnica między technologią szkieletową a technologią tradycyjną sprowadza się do tego, co jest elementem nośnym. W przypadku budynków szkieletowych jest to szkielet – bez wypełnienia, np. ścian. Z kolei w budynkach tradycyjnych to właśnie ściany są elementem nośnym. Ale różnic między budynkami o konstrukcji szkieletowej i tradycyjnych jest więcej:

• Waga. Budynki o konstrukcji szkieletowejsą lżejsze od budynków murowanych. Ma to znaczenie, gdy nośność podłoża gruntowego odbiega od optymalnej.
• Efektywność energetyczna. Pod tym względem również lepiej wypadają budynki szkieletowe. Ma to związek z ich konstrukcją – można je dobrze ocieplić, gdyż warstwa izolacyjna znajduje się wewnątrz, a nie na zewnątrz ściany.
• Ekologia. W przypadku szkieletu drewnianego materiały wykorzystywane w ramach budownictwa szkieletowego są bardziej przyjazne środowisku i pozwalają ograniczyć emisję CO2.
• Czas wzniesienia obiektu. Tradycyjna budowa przebiega według pewnego schematu – wykonania niektórych czynności nie można przyspieszyć. Technologia szkieletowa jest pod tym względem bardziej elastyczna.

Zalety budynków szkieletowych

Jednym z powodów, dla których budynki szkieletowe cieszą się coraz większą popularnością, są ich liczne zalety. Te z kolei mają związek m.in. z materiałem wykorzystanym do stworzenia szkieletu – coraz częściej zamiast żelbetu czy stali wykorzystuje się w tym celu drewno. I nie jest to przypadek. Dlaczego?

Drewno jest odnawialne, ma też dobre właściwości termiczne, akustyczne i konstrukcyjne. Wykorzystanie go pozwala ograniczyć wspomnianą już emisję CO2, a w pomieszczeniach panuje korzystny dla zdrowia mikroklimat. Oprócz tego szkielet drewniany sprawdza się w wielu zastosowaniach – jednym z nich jest konstrukcja modułów.Co to jest budowa modułowa?

Budownictwo modułowe o szkielecie drewnianym to rozwiązanie będące połączeniem dwóch innowacyjnych technologii – prefabrykowane moduły powstają w fabryce o dużym stopniu automatyzacji, a ich drewniany szkielet jest wytrzymały, spełnia normy przeciwpożarowe oraz jest przyjazny środowisku.

Jak zaplanować budowę budynku szkieletowego?

Budynki o konstrukcji szkieletowej powstają etapami. W pierwszej kolejności stworzyć trzeba projekt – inwestor przedstawia swoją koncepcję, a ta następnie zostaje zmaterializowana w formie dokumentacji architektonicznej. Dopełnić trzeba też formalności w urzędach i uzyskać zgody niezbędne do rozpoczęcia prac. Następne etapy budowy obiektu w technologii szkieletowej są następujące:

1. Prace fundamentowe. Aby można było ustawić drewniany szkielet lub połączyć w całość moduły, konieczny jest wykonany w tradycyjnej technologii fundament.
2. Ustawienie szkieletu. Z reguły ten punkt połączony jest z wykonaniem efektywnej izolacji, dzięki czemu zapotrzebowanie budynku na ciepło jest mniejsze.
3. Pokrycie dachu, a następnie wstawienie okien i drzwi wejściowych. Budynek zyskuje kształt, ale nie jest jeszcze gotowy do zamieszkania.
4. Podłączenie instalacji. Jeżeli obiekt jest wznoszony w technologii modułowej, to moduły zostają wyposażone w niezbędne instalacje w fabryce.
5. Wykonanie prac zewnętrznych. Budynek szkieletowy trzeba też wykończyć od środka – w praktyce oznacza to m.in. położenie płytek i podłóg. W budownictwie modułowym jest to robione w fabryce przed montażem.
6. Umeblowanie poszczególnych pomieszczeń. To już ostatni etap prac. Jeżeli chodzi o moduły, to mogą one zostać wyposażone zgodnie ze standardem oczekiwanym przez inwestora (według projektu).
7. Oddanie budynku do użytku. Ten punkt również wiąże się z koniecznością dopełnienia formalności. Później obiekt można zacząć użytkować.

Przykłady zastosowania budynków szkieletowych

Budownictwo szkieletowe obejmuje nie tylko wieżowce biurowe, hale produkcyjne i magazynowe, ale także domy jednorodzinne. Współcześnie w tej technologii buduje się również obiekty wielorodzinne. Równolegle powstają modułowe mieszkania komunalne, a także modułowe przedszkola, modułowe hotele i akademiki, które wyróżnia zastosowanie drewnianej konstrukcji nośnej w każdym module.

Z uwagi na wymagania stawiane współczesnemu budownictwu technologia szkieletowa i modułowa zyskują na popularności. Zalety zastosowania drewna w połączeniu z możliwością obniżenia kosztów utrzymania budynku przez cały okres jego użytkowania skutecznie zachęcają inwestorów do wyboru budownictwa szkieletowego lub modułowego.

Inwestorzy mogą wybierać wśród różnych technologii wznoszenia budynków. Dlaczego warto zdecydować się na wielorodzinne domy modułowe? Choćby ze względu na trwałość tego rozwiązania. Poznaj najpopularniejsze fakty i mity dotyczące trwałości obiektów stworzonych z modułów o szkielecie drewnianym.

Od czego zależy trwałość wielorodzinnych budynków modułowych?

Trwałość wielorodzinnych domów modułowych jest wypadkową co najmniej kilku czynników. Kluczową kwestią mogą wydawać się wykorzystane materiały. I owszem, są one istotne, ale nie najważniejsze. Aby uzyskać konstrukcję, która posłuży użytkownikom przez długie lata, konieczna jest synergia dwóch elementów – materiałów, które zostaną odpowiednio zabezpieczone przed działaniem czynników atmosferycznych i procesu produkcyjnego ukierunkowanego na eliminację błędów. W Unihouse stawiamy na automatyzację i powtarzalność. Wszystkie moduły powstają w kontrolowanych warunkach – w fabryce. To oznacza, że podczas konstrukcji modułu nie dochodzi do ekspozycji tworzących go elementów na deszcz, wiatr czy niską temperaturę.

Inne czynniki, od których również zależy trwałość wielorodzinnych domów modułowych, to:

• Odporność ogniowa budynku. Parametr ten w przypadku budynków modułowych Unihouse jest potwierdzony klasyfikacją pożarową przez warszawski Instytut Techniki Budowlanej.
• Montaż poszczególnych modułów przez specjalistów. Na placu budowy montaż odbywa się sprawnie zgodnie z harmonogramem. Stąd też w Unihouse zatrudniamy fachowców, którzy doskonale znają się na swojej pracy.

Materiały wykorzystywane w budownictwie modułowym wielorodzinnym

W technologii prefabrykacji modułowej stosowane są różne materiały, jednak w Unihouse kluczową rolę odgrywa drewno – trwały, odnawialny i ekologiczny surowiec, który stanowi fundament naszej technologii. Budynki modułowe wznosimy na podstawie konstrukcji szkieletowej wykonanej z drewna, co pozwala tworzyć obiekty przyjazne środowisku i korzystne dla zdrowia użytkowników dzięki naturalnemu mikroklimatowi. Oprócz drewna, w procesie produkcji modułów wykorzystujemy także płyty konstrukcyjne, płyty ogniochronne oraz wełnę mineralną. Materiały te wspierają właściwości termoizolacyjne i akustyczne budynków, a także ich trwałość – jednak to właśnie drewno stanowi ich konstrukcyjną podstawę.

Na długowieczność budynków modułowych wpływa również jakość materiałów wykończeniowych. Niskiej jakości komponenty mogą z czasem tracić swoje właściwości, co niesie ryzyko degradacji kolejnych elementów obiektu. Dlatego w Unihouse stawiamy wyłącznie na wysokiej klasy materiały, które gwarantują trwałość i estetykę przez długie lata.

Trwałość domów modułowych wielorodzinnych vs. tradycyjnych – porównanie

Czy wielorodzinne domy modułowe o drewnianym szkielecie są mniej trwałe niż budynki wznoszone w tradycyjnych technologiach? Okazuje się, że nie ma większych różnic, gdy mowa o okresie eksploatacji – oba rozwiązania mogą posłużyć przez pokolenia. Jest jednak warunek – obiekty muszą być regularnie i prawidłowo (zgodnie z zaleceniami) użytkowane.

Porównując trwałość wielorodzinnych domów modułowych i wybudowanych w technologiach klasycznych trzeba uwzględnić również powtarzalność odnoszącą się do jakości, która jest charakterystyczna dla obiektów modułowych. Jakość tych budynków jest kontrolowana na każdym etapie produkcji. Nie można tego jednak powiedzieć o budynkach wznoszonych technologią tradycyjną – tutaj dużo łatwiej o błędy, które zostaną wychwycone zbyt późno, aby móc je usunąć niskim kosztem. 

Jak dbać o budynek modułowy, aby służył przez lata?

Jeżeli chodzi o dbanie o budownictwo modułowe, to budynki tego typu nie są bardziej wymagające niż obiekty wybudowane w innych technologiach. Co to oznacza w praktyce? Aby zachować maksymalną trwałość domów modułowych wielorodzinnych, wystarczy:

• Na bieżąco usuwać wszelkie usterki i wykonywać regularne przeglądy instalacji. Czynności prewencyjne zapobiegają poważniejszym problemom, których usunięcie może być kosztowne.
• Wykonywać standardowe czynności konserwacyjne. Do takich czynności należy choćby odnowienie powłok malarskich i elementów tworzących elewację czy udrożnienie systemów odprowadzania wody.

Najczęstsze mity na temat trwałości domów modułowych wielorodzinnych

Na temat trwałości domów modułowych wielorodzinnych narosło wiele mitów. Większość z nich wynika z niewiedzy i powielania nieprawdziwych informacji. Oto kilka przykładów:

• Brak odporności na pożary. Mit ten może mieć związek z drewnianą konstrukcją budynków modułowych. Tymczasem wielorodzinne domy modułowe Unihouse są dobrze zabezpieczone przed ogniem i mają potwierdzoną klasyfikację pożarową.
• Brak fundamentu i podpiwniczenia. Moduły nie są ustawiane na powierzchni, która nie została przygotowana – jest wręcz przeciwnie. Modułowe domy wielorodzinne mogą mieć też podpiwniczenie. Zarówno fundament, jak i podpiwniczenie wykonuje się w technologii tradycyjnej.
• Wielorodzinne domy modułowe to rozwiązanie tymczasowe. To kolejny mit dotyczący trwałości obiektów modułowych. Tymczasem w rzeczywistości nie ma różnic w okresie użytkowania wielorodzinnego domu modułowego i obiektu w technologii tradycyjnej.
• Budownictwo modułowe to oszczędności kosztem trwałości. Jest to niesłuszne skojarzenie, ponieważ technologia modułowa Unihouse charakteryzuje się wysoką jakością wykonania i solidnością, dzięki czemu znajduje zastosowanie w realizacji budynków mieszkalnych, szkół, hoteli, szpitali oraz całorocznych domków wypoczynkowych.

Przeczytaj również: budowa modułowa – na czym polega?

Przykłady długowiecznych inwestycji modułowych

Jednym z wielu przykładów inwestycji zrealizowanych w opracowanej przez Unihouse technologii modułowej są wielorodzinne budynki modułowe w Norwegii (Tomasjordnes Pir6 w Tromsø). O ich trwałości najlepiej świadczy fakt, że miasto to usytuowane jest za kołem podbiegunowym – budynki modułowe zostały zaprojektowane tak, aby opierać się surowym, norweskim warunkom klimatycznym, w tym niskim temperaturom, morskim falom i silnym wiatrom.

Inwestycja obejmuje kilka budynków wielorodzinnych zaprojektowanych z myślą o długowieczności i wysokim komforcie użytkowania. Zrealizowana została z wykorzystaniem prefabrykowanych modułów o drewnianym szkielecie, co pozwoliło skrócić czas budowy i zminimalizować wpływ na środowisko. Obiekty te służą dziś jako pełnoprawna zabudowa mieszkaniowa, z której korzystają setki mieszkańców. To dowód na to, że technologia modułowa sprawdza się nie tylko w polskich, ale i w wymagających warunkach skandynawskich, zapewniając trwałość na wiele dekad.

Chociaż budownictwo prefabrykowane w Polsce ma długą historię, to w ostatnich latach technologia ta przeżywa „drugą młodość”. Nowoczesne rozwiązania i materiały, skrócenie czasu inwestycji oraz niskie koszty eksploatacji sprawiają, że inwestorzy coraz chętniej wybierają prefabrykaty. Co przemawia na korzyść, a co jest wadą budynków prefabrykowanych?

Co to jest budownictwo prefabrykowane?

Budownictwo prefabrykowane polega na wykorzystaniu prefabrykatów, czyli elementów budowlanych produkowanych w kontrolowanym środowisku (fabryce). Elementy te są następnie dostarczane na plac budowy. Dzięki prefabrykacji część procesu budowy obiektu odbywa się poza miejscem budowy – to kluczowa różnica w stosunku do technologii tradycyjnej. W zależności od stopnia prefabrykacji wyróżnia się choćby:

• BUDYNKI SZKIELETOWE. Jak wskazuje nazwa, prefabrykowane elementy w tym przypadku składają się na szkielet budynku. To właśnie on zostaje dostarczony na docelowe miejsce budowy.
• BUDYNKI PANELOWE. W fabryce produkowane są m.in. panele ścienne i dachowe. Następnie są one transportowane na plac budowy, gdzie ma miejsce ich montaż.
• BUDYNKI MODUŁOWE. To najbardziej zaawansowane pod względem prefabrykacji obiekty.Co to jest budowa modułowa? W tym przypadku w zakładzie powstają moduły (wykończone zgodnie z założeniami inwestora, również pod klucz), które na miejscu budowy zostają połączone w całość.

Budownictwo prefabrykowane – zalety

Jednym z powodów, dla których nowoczesne budynki prefabrykowane cieszą się dużą popularnością, są liczne zalety tej technologii. Po stronie korzyści budownictwa prefabrykowanego (zwłaszcza w formie modułów o szkielecie drewnianym) wskazać można: skrócenie czasu inwestycji, energooszczędność, dobrą izolację termiczną i akustykę, wysoką jakość oraz trwałość.

Skrócenie czasu inwestycji

Czas realizacji inwestycji zależy od stopnia prefabrykacji. Przykładowodomy modułowe, podobnie jak inne obiekty modułowe, mogą powstać o połowę szybciej niż gdyby były wznoszone w technologii tradycyjnej. Jest to możliwe m.in. dzięki realizacji kilku etapów budowy jednocześnie – produkcja modułów w fabryce może odbywać się równolegle z fundamentowaniem.

Energooszczędność – niższe koszty utrzymania budynku

W dobie rosnących kosztów surowców energetycznych i coraz bardziej wyśrubowanych norm dla inwestorów istotne znaczenie mają koszty utrzymania budynku Budownictwo prefabrykowane, a zwłaszcza w technologii szkieletowej drewnianej korzystnie wyróżnia się pod tym względem – koszty eksploatacji obiektów wznoszonych w tej technologii są niższe niż budynków, które zostały wybudowane przy użyciu tradycyjnych rozwiązań.

Dobra izolacja termiczna i akustyka

Budynki prefabrykowane wyróżniają się korzystnym współczynnikiem przenikania ciepła przez przegrody oraz wysokim komfortem akustycznym, przy czym ostateczny wynik jest uzależniony od stopnia prefabrykacji i wykorzystanych materiałów. W przypadku budynków modułowych wznoszonych przez Unihouse termoizolacja przekracza wymagania WT2021, z kolei komfort akustyczny został potwierdzony badaniami.

Wysoka jakość

Skoro budynki prefabrykowane łączy to, że ich elementy (lub nawet całe moduły) są produkowane w fabryce, to możliwa jest duża kontrola nad produktem – na różnych etapach jest on poddawany kontroli jakości. Pozwala to wyeliminować kosztowne błędy, których usunięcie zwiększyłoby koszt inwestycji. Dodatkowo produkcja może być prowadzona w okresie jesienno-zimowym – czynniki atmosferyczne nie odgrywają żadnej roli.

Trwałość – rozwiązanie na lata

Do zalet budownictwa prefabrykowanego należy zaliczyć też trwałość. Wybudowane w tej technologii obiekty posłużą więcej niż jednemu pokoleniu. Jednocześnie budownictwo modułowe jest w pełni bezpieczne i ekologiczne – do produkcji zostaje wykorzystane drewno, które jest surowcem odnawialnym. Odporność ogniowa takich budynków jest potwierdzona przez Instytut Techniki Budowlanej.

Jakie są wady budownictwa prefabrykowanego?

Duże zainteresowanie budownictwem prefabrykowanym ma związek z jego zaletami. Jednak ta technologia ma też pewne wady, które trzeba mieć na uwadze. O jakich minusach mowa? Budownictwo prefabrykowane nie sprawdza się najlepiej w przypadku inwestycji o mocno indywidualnym projekcie – specyficznym, z rzadko spotykanymi rozwiązaniami.

Pewną przeszkodą może być też niekorzystny dojazd do miejsca budowy. Ponieważ budynki prefabrykowane powstają fabrykach, to konieczny jest transport poszczególnych elementów lub modułów na plac budowy. To oznacza konieczność zapewnienia wjazdu pojazdom transportującym prefabrykaty czy np. dźwigom.

Budownictwo prefabrykowane – możliwości zastosowania

Współcześnie wznoszone budynki prefabrykowane mają różne przeznaczenie – z prefabrykatów powstają budynki mieszkalne, szkoły, hotele i akademiki, domy opieki czy obiekty użyteczności publicznej. Tak szerokie wykorzystanie budownictwa prefabrykowanego – w połączeniu z wymienionymi powyżej zaletami – to kolejny powód, dla którego ta technologia jest tak chętnie wybierana przez inwestorów.

Budownictwo mieszkaniowe to obszerny dział budownictwa, który jest skoncentrowany na wznoszeniu budynków jedno- i wielorodzinnych. Chociaż to zagadnienie może wydawać się mało skomplikowane, to jest to mylne założenie – definicja budownictwa mieszkaniowego wcale nie jest tak oczywista. Sprawdź, co to jest budownictwo mieszkaniowe i co warto o nim wiedzieć.

Budownictwo mieszkaniowe – definicja

W aktualnej wersji ustawy Prawo budowlane definicja budownictwa mieszkaniowego nie została zamieszczona. Znaleźć można ją jednak w starszych, uchylonych już aktach prawnych – przykładem może być uchwała Rady Ministrów z dnia 13 września 1961 r. W tym dokumencie budownictwo mieszkaniowe jest definiowane jako budowa pojedynczych budynków lub zespołów budynków, które tworzą fragment osiedla lub całe osiedle.

Jak jeszcze można zdefiniować budownictwo mieszkaniowe? Wyznacznikiem tego typu budynków jest pełniona funkcja – tobudownictwo kubaturowe przeznaczone do zamieszkania. W ramach budownictwa mieszkaniowego powstają budynki, w których można zamieszkać zarówno na stałe (np. domy jednorodzinne, mieszkania w budynkach wielorodzinnych), jak i czasowo (bursy szkolne, hotele robotnicze, domki letniskowe).

Rodzaje budynków w budownictwie mieszkaniowym

Podziału budynków mieszkalnych można dokonać, biorąc pod uwagę różne parametry, w tym choćby liczbę mieszkań znajdujących się w obiekcie lub uwzględnienie podczas jego budowy specyficznych wymagań osób, które w nim zamieszkają. To powoduje, że nie obowiązuje jedna klasyfikacja budynków mieszkalnych. Przykładowo Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) dzieli budownictwo mieszkaniowe na trzy grupy:

• BUDYNKI MIESZKALNE JEDNORODZINNE. To zarówno samodzielne budynki (np. domy, wille i domki wypoczynkowe), jak i domy bliźniacze lub w zabudowie szeregowej. Druga grupa budynków wyróżnia się tym, że każde mieszkanie ma własne wejście z poziomu gruntu.
• BUDYNKI O DWÓCH MIESZKANIACH I WIELOMIESZKANIOWE. Do tej kategorii zaliczają się m.in. domy bliźniacze o dwóch mieszkaniach, małe budynki wielorodzinne (tzw. bloki, kamienice) i duże budynki wielorodzinne (tzw. wieżowce).
• BUDYNKI ZBIOROWEGO ZAMIESZKANIA. Domy dla seniorów, hotele robotnicze, internaty, akademiki czy domy opieki społecznej – to przykładowe obiekty mieszkalne z tej kategorii.

Nowoczesnebudownictwo modułowe pozwala na realizację każdego ze wskazanych rodzajów budynków mieszkalnych – opracowana przez Unihouse technologia prefabrykowanych modułów o szkielecie drewnianym umożliwia budowę obiektów o nawet 8 kondygnacjach.

Różnice pomiędzy budownictwem mieszkaniowym a budownictwem mieszkalnym

Terminy „budownictwo mieszkaniowe” i „budownictwo mieszkalne” często są stosowane zamiennie – jako synonimy. Czy słusznie? W przepisach brak jest wyraźnego rozgraniczenia między tymi pojęciami. Powszechnie mówi się o budownictwie mieszkaniowym i budownictwie mieszkalnym, podczas gdy Prawo budowlane podaje jedynie definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Niekiedy można spotkać się z rozróżnieniem terminów „budownictwo mieszkaniowe” i „budownictwo mieszkalne”. Z tego podziału wynika, że:

• BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE to pojęcie węższe – obejmuje jedynie budynki jednorodzinne i wielorodzinne. Mowa tu o budynkach, w których zamieszkuje się na stałe.
• BUDOWNICTWO MIESZKALNE to termin szerszy – zawierają się w nim również budynki przeznaczone do czasowego zamieszkania, np. hotele robotnicze. Można też spotkać się ze stwierdzeniem, że budownictwo mieszkalne to budynki wybudowane z myślą o potrzebach konkretnych grup użytkowników, np. studentów (akademiki) czy osób starszych (domy seniorów).

Powyższy podział nie ma jednak odzwierciedlenia w przepisach prawa ani terminach stosowanych w statystyce publicznej (GUS).

Wpływ budownictwa mieszkaniowego w Polsce na rynek

Od wielu lat mówi się o tym, że w Polsce brakuje mieszkań – nawet ok. 2 mln. Nie powinno zatem dziwić, że firmy deweloperskie jeszcze do niedawna każdego roku oddawały do użytku coraz więcej lokali. Jak aktualnieprezentuje się budownictwo mieszkaniowe w Polsce? Według danych zgromadzonych przez GUS sytuacja zmieniła się w I półroczu 2024 r. – do użytku oddano wówczas 95,6 tys. mieszkań, czyli o 16,2 tys. lokali mniej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.

Niższa aktywność inwestorów na rynku budowlanym nie jest sytuacją pożądaną – w Polsce sektor budownictwa mieszkaniowego ma duży wpływ na cały rynek. W jaki sposób? Oto kilka przykładów:

• Zatrudnienie. Szacuje się, że w sektorze budowlanym pracować może nawet kilkaset tysięcy osób o różnych kwalifikacjach – od pracowników fizycznych, przez inżynierów aż po architektów i osoby specjalizujące się w obrocie nieruchomościami. Inaczej mówiąc, ta branża to jeden z największych pracodawców w Polsce.
• Gospodarka. Kondycja branży budowlanej przekłada się również na inne działy polskiej ekonomii. Wspomnieć wystarczy firmy transportowe czy produkujące materiały budowlane i wykończeniowe. Na niekorzystnej sytuacji w branży budowlanej stracić mogą też firmy usługowe, np. świadczące usługi projektowania wnętrz.
• Infrastruktura. W Polsce wiele firm budowlanych przystępuje do przetargów publicznych, w ramach których wybierani są wykonawcy m.in. nowych dróg. Rozwój szlaków komunikacyjnych ma kluczowe znaczenie dla rozwoju regionów i gospodarek regionalnych.

Jak podaje GUS, w ostatnim czasie wydłużył się też przeciętny czas budowy nowego budynku mieszkalnego – w pierwszym kwartale 2023 r. wynosił on 44 miesiące. Inwestorzy, którzy nie chcą czekać tak długo na rezultaty, powinni zainteresować się budownictwem modułowym. W przypadku oferowanej przez Unihouse technologii modułowej możliwe jest skrócenie czasu realizacji inwestycji o co najmniej 50 proc. w stosunku do budowy w technologii tradycyjnej.